Как правильно сдавать квартиру через ИП

В налоговом законодательстве России прописано, что сдача коммерческой или жилой недвижимости – прибыль физического или юридического лица, которая облагается налогом. Сдавать нелегально – опасно для собственного кошелька. Ведь сотрудники налоговой стали все чаще прозванивать различные объявления и проверять, заключает ли человек договор с арендатором.
Оформить сделку официально можно:

•   По договору между физическими лицами. Так, арендатор обязан уплачивать 13% от дохода и до 30 апреля ежегодно сдавать форму 3 НДФЛ.
•    Сдача квартиры в статусе ИП. Для индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения налоговая ставка всего 6%.
•   Оформление дохода как прибыль самозанятого гражданина. Налоговая ставка 4% при сотрудничестве с физическими лицами и 6% - с юридическими.

Разберем подробнее вариант сдачи квартиры в аренду в качестве ИП.

Индивидуальные предприниматели могут сдавать собственность в аренду тремя способами:

1.   Вести предпринимательскую деятельность на общем режиме налогообложения и уплачивать НДФЛ с полученных доходов по ставке 13%.
2.   Использовать упрощенную систему налогообложения с вариантом «доходы» и выплачивать 6% или «доходы минус расходы» со ставкой 15% на разницу.
3.   Купить патент на сдачу недвижимости и выплачивать фиксированную сумму.

Патент можно оформлять на срок до 1 года. Его стоимость рассчитывается индивидуально в зависимости от общей площади сдаваемых объектов и спроса на аренду жилплощади в выбранном районе.
В статусе ИП можно одновременно сдавать несколько объектов недвижимости. Поэтому часть риелторских компаний оформлено именно как индивидуальные предприниматели.

Договор сдачи собственности в аренду стандартный. Достаточно разработать с юристом типовую форму для каждого объекта и просто вписывать в него следующие параметры:

•   Срок сдачи недвижимости.
•   Стоимость посуточной или помесячной аренды.
•   Данные арендатора.

Каждый договор необходимо хранить до сдачи налоговых деклараций. Желательно оставлять оригиналы на срок до 5 лет, чтобы легко проходить проверки от контролирующих органов в случае необходимости.

Скачать образец договора можно тут

Основная выгода – возможность сдачи сразу нескольких объектов недвижимости в аренду. При этом ИП не нужна касса. Для предпринимателей-арендодателей снимается необходимость подключения онлайн-кассы по Приказу Минфина РФ, указанному в письме от 27.07.2020 №03-01-15/65495.
К тому же ИП может сдавать квартиру и заниматься основным видом деятельности. Ему не потребуется дополнительных документов или оформления себя в роли самозанятого гражданина.
Но если нет своего бизнеса или множества квартир, лучше сдавать собственность через регистрацию себя как самозанятого гражданина или третьих лиц.
Например, наша компания Rentera предлагает услуги доверительного управления недвижимостью в СПб. Мы не только ищем жильцов, но и заключаем договор, контролируем исполнение всех обязательств и сохранность имущества арендодателя.