Договор на сдачу квартиры в аренду: разновидности, особенности документа

Сдавать квартиру без договора – рискованная операция. Если соседи пожалуются в инспекцию, собственнику грозит штраф в сумме до 20% от всех доходов и единовременная уплата НДФЛ за весь период аренды недвижимости.
При заключении договора найма жилого помещения собственник будет уплачивать налог в размере 4%, если он оформлен как самозанятый гражданин РФ, 6%, если открыто ИП, или НДФЛ в размере 13%. И любой из этих вариантов все равно дешевле, чем штрафы за незаконную коммерческую деятельность (сдачу недвижимости).
У официальной сдачи квартиры есть еще один аргумент. Эти доходы учитываются при рассмотрении кредитных договоров и оформлении ипотеки. С такой пассивной прибылью шанс на хорошую ставку по кредиту намного выше.
Разберем подробнее типовые договоры найма жилого помещения.

Собственник сам ищет арендаторов и заключает с ними классический договор найма или договор аренды с последующим выкупом недвижимости. Тип документам зависит от конечных целей собственника.

Это документ, подтверждающий предоставление наймодателем нанимателю помещения за указанную плату в пользование с ограниченными возможностями и сроками. Нотариальное заверение не требуется, но по желанию его можно провести.
Понятия найма и аренды жилья прописаны в ГК РФ главе 34 и 35. Объект договора найма жилого помещения по ст. 673 ГК РФ – помещение, которое можно использовать для проживания. Пригодность оценивается по жилищному законодательству.
Договор заключается в письменной форме. В нем обязательно прописаны:

• Сведения о владельце, собственнике помещения;
• Подтверждение, что жилье находится в собственности;
• Права, которые получает наниматель жилья;
• Договоренности между сторонами по срокам платы за аренду и ее длительности;
• Компенсация владельцу в случае порчи недвижимости;
• Варианты расторжения договора.

Основная информация есть в типовом бланке договора найма жилого помещения. К нему желательно добавить опись имущества и его состояния, чтобы не было необоснованных претензий в случае порчи ремонта, бытовой техники квартирантами.

Расширенный договор найма жилья, где указаны сроки и сумма выкупа. Это своеобразная рассрочка платежей, беспроцентная ипотека между физическими лицами. Арендатор в такой ситуации ежемесячно выплачивает не только сумму аренды, но и определенный взнос за квартиру, дом.
Если по каким-то причинам наниматель жилья передумал и хочет расторгнуть договор аренды с последующим выкупом недвижимости, то собственник обязан вернуть выплаченную за выкуп сумму с учетом компенсации (неустойки), если она прописана в документе.
Самостоятельно составить такой документ можно, опираясь на образец договора. Но лучше для корректного заполнения и учета всех юридических тонкостей обращаться к юристам.

Доверительное управление (ДУ) – услуга юридического лица для наймодателя, в которую входит поиск жильцов, контроль современности оплаты, сохранности имущества, соблюдения законодательства РФ за определенный процент от арендной стоимости.
Собственник недвижимости только заключает договор доверительного управления квартирой и получает определенную сумму за сдачу жилья. Ему не требуется приезжать к арендаторам, выбивать деньги и ремонтировать дом после недобросовестных жильцов за свой счет.
По условиям агентского договора по управлению квартирой налог на прибыль уплачивает собственник, но только за ту сумму, которую он в итоге получил на руки. То есть с учетом вычета комиссии посредника.
Составить документ можно по образцу договора доверительного управления. Но чаще всего у компаний, предлагающих данную услугу, уже есть типовой бланк.

Все перечисленные ситуации касаются только единственного собственника помещения. Если владельцев квартиры несколько, то потребуется нотариально заверенное согласие других собственников на сдачу имущества в аренду. Без него договор считается недействительным, потому что по закону РФ нельзя сдать в наем только свою долю.
При заключении любого договора найма квартиры лучше проконсультироваться с независимым экспертом. Юрист проверит все юридические детали. Ведь в случае спорных ситуаций именно договор является главным документов в суде.
Автоматическое расторжение договора ДУ или найма происходит при утрате дееспособности собственника, его смерти или заключения под стражу.
Уточнить всю информацию по ДУ можно у нас на сайте или у наших специалистов по телефону +7 (995) 599-8-599 Мы не являемся риелторами, поэтому не занимаемся поиском недвижимости или ее куплей-продажей. Наша цель – помочь собственникам с долгосрочной сдачей жилых помещений через доверительное управление в Санкт-Петербурге.