Как законно выселить арендатора из квартиры за нарушения условий договора

Казалось бы, заключение официального договора аренды жилья спасает от неприятных ситуаций и конфликтов между собственником и арендатором. Но это не так. Нередко попадаются недобросовестные квартиранты, которые, тряся договором перед хозяином, говорят, что могут вести себя в квартире как угодно, пока оплачен срок их проживания. Разберемся, как хозяину или хозяйке квартиры выгнать квартирантов за нарушения.

Договор аренды регулируется Гражданским кодексом России. Руководствуясь статьями закона, расторгнуть соглашение можно в следующих случаях:

• Добровольное расторжение с предупреждением второй стороны за 3 месяца до прекращения сотрудничества. Нормы прописаны в ст. 610 ГК РФ. Срок в три месяца – средняя норма. Сроки предупреждения можно менять в период составления договора.
• Нарушение условий договора арендатором или использование имущества не по назначению, к примеру, сдача собственности третьим лицам. К нарушениям относят регулярные задержки оплаты, проживание не в том количестве, о котором говорилось, выставление квартиры на сдачу третьим лицам. Регулируется абзацем 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ.
• Порча имущества арендодателя. Причем квартиранты должны компенсировать стоимость испорченного имущества, бытовой техники или мебели – абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ.
• Просрочка платежа по аренде более 2 периодов оплаты. Квартиранты под разными предлогами не выплачивают сумму месячной аренды – абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ.
• Арендатор не выполнил обязательства по ремонту в счет аренды. К примеру, должен был завершить ремонтные работы за 2 месяца, а собственник обнаружил, что через этот срок дело даже не двинулось с места. Регулируется статьей 616 ГК РФ и комментариями к ней.

Но недопустимо моментальное выселение квартирантов. Чтобы законно выгнать квартирантов на основании одного из перечисленных пунктов, необходимо подготовить письменную претензию и указать сроки на устранение нарушений. Обязательно сделать заверенную копию документа. И отдать документ квартирантам, чтобы у них был срок на исправление недочетов, восстановление имущества или выполнение указанных по ремонту обязательств.

Если арендатор регулярно не платит, не выполняет обязательства по ремонту, портит мебель или бытовую технику, собственник должен подготовить ему письменную претензию с указанием сроков на исправление нарушений договора.
Претензия обязана включать:

• Информацию о сторонах соглашения.
• Адрес объекта и подробные основания для выселения.
• Срок для устранения нарушений (от 1 до 6 месяцев).
• Дата составления претензии, подпись.

При передаче уведомления о выселении арендатор должен его подписать и поставить дату получения. Поэтому проще всего передавать уведомление лично, а не по почте или через третьих лиц.
Важно! Отправка уведомления обязательна, даже если собственник уверен, что квартиранты полностью проигнорируют требования.

Если мирное урегулирование вопроса не получилось, пора подготавливать исковое заявление в суд. Просто выселить жильцов во время действия договора невозможно.
Например, собственник решил выгнать квартирантов зимой на улицу без предупреждения и составление претензий. Арендатор идет с этой ситуацией в суд и получает компенсацию морального и материального вреда за некорректное расторжение договора.
Длительность судебного процесса зависит от корректности подготовки всех документов. Если у арендодателя на руках договор, подтверждение отсутствия оплаты, испорченного имущества, второй экземпляр или копия досудебной претензии, то суд быстро вынесет решение в его сторону.
Если и после этого квартиранты не съезжают, собственник обращается в полицию с требованием суда о выселении жильцов. Это единственный законный путь решения конфликта между арендодателем и арендатором.
Важно! Если не составлен договор, в нем не прописаны условия расторжения договора, выселить квартирантов намного сложнее. Полиция поможет выставить людей на улицу на основании документов на собственность, но появится много вопросов к собственнику, как и почему они туда попали. И тогда уже придется ждать штрафов и претензий со стороны налоговых органов.